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二线房价软,三四线房价强,乱象背后房价的趋势是怎样?

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小一

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发表于 2018-11-26 10:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
近期,收的紧紧的房贷有些松动了,不但审批快了,而且部分城市上浮的利率开始回调;莫非这是房价要涨的信号?但看看成交量,就会发现价量齐跌已经是大部分一二线城市的趋势了。与此同时,三四线城市的房价依旧在上涨。

是不是觉得楼市有些乱?乱象背后,实际上是房价回归理性的开始。

楼市的冰火两重天,其实都是被高估的结果

近期,福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源,单价仅2.8万/平方米,这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。该项目位于厦门市翔安区马巷镇西部,紧邻同安环东海域片区。目前,翔安几个高地价项目都是低于成本价在卖。

开发商这是良心发现,还是日子过不下去了?为什么要做亏本买卖?

我们来看看这个项目的地理位置就知道了。

貌似项目边上是方特,但又怎样呢?过日子依靠的是菜市场和超市,而不是游乐场。该项目距离最近的地铁10公里,距离厦门传统意义上的市中心20多公里,这样的房子买来,基本上是为了炒吧。

更重要的是,在房住不炒推开之后,业内普遍认为厦门,房价此前被高估——经济上并没有更深远的发展潜质,人口上基本上以“小岛”为聚居区;因此,后期一旦房价回调,厦门楼市会首当其冲;而对于厦门市来说,降幅比较大的盘,多在岛外的新区,至于岛内,由于土地紧俏,住宅稀缺性是非常显然的,价格相对坚挺。

如果用厦门的经验来考量三四线楼市,就会发现现在还往里冲的人有多危险了。作为东部沿海城市,而且经济发展势头还不错,房价如果涨幅过大后期都难以为继,那么缺乏经济基础、人口持续流入的三四线城市,如果棚改一结束,后期靠什么撑起房价?用四个字来说现在的三四线楼市,那就是“虚火过旺”。

由此,无论是前期涨幅过大、现在已经显现颓势的二线城市,还是目前依旧火爆的三四线楼市,它们的共同点都是被高估,未来回调是必然趋势了。

贷款利率放松,房价要涨?

近期另一个未来房价走势的信号,就是贷款利率的开始松动。上半年,各地银行相继上涨二套房利率,最高可以上浮30%。如今,到了年底,按说银行通常以收紧银根为主,但数据显示,北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了松动,放款速度也加快了。

比如杭州,首套房利率从上浮15%变成了上浮10%,这样如果100万贷款贷20年的话,总还贷可以节省7万元,月均可以少还100多。
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利率开始回调,是否意味着房价要涨呢?

从市场的观望情况看,此时降息,只会进一步加重观望情绪,让人们觉得未来还有议价空间;另一方面,尽管回调5%-10%,但前期房价上涨的基数在那里,购房对于普通居民来说,依旧是一个不小的负担。

所以说,利率下调,可以看做一个姿态,一个信号:既防止房价暴涨,又要防止市场过冷,房价下跌过快;这意味着市场进入了一个冷静期,对于要购房自住的人来说,未来应该有进一步下探的空间。

总之,目前国内楼市大致呈现出降温的趋势:成交量方面,环比跌幅最高可以达到45%,降温显著;房企方面,百强房企销售,速度锐减,环比降低超过一成;二手房成交量也是昙花一现,年中增长之后,三季度开始下滑;房企打折现象越来越多,甚至有的地方管理层开始干预降价行为;土地流拍现象增加。

这些趋势,结合今天分析的楼市现状和杠杆情况,我们不难看出,房住不炒、调控不放松不是一句空话,决策层不再把助推经济增长的宝都押在了房地产上;相应的,投资者和买房人也应该恢复理性,不能再以狂热的心态去看待楼市,否则市场下跌的百分之几,可能就是买房人的全部身家了。

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